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房地产中订金的法律规定是怎样的

2018年9月20日  广州专利被告律师   http://www.shmsslaw.com/

在现实生活中购买房屋的时候,开发商一般会要求购房者交纳一定数额的订金,订金主要的目的是让购房者履行购买房屋的行为,而订金与定金是不一样的,那么房地产中订金的法律规定是怎样的下面由大律师网小编为读者进行相关知识的解答。

一、房地产中订金的法律规定是如何的

根据我国现行法律的有关规定,其不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。一般情况下,交付订金的视作交付预付款。另外,根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定,房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议约定的办法处理,但属下列情况,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:

1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;

2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;

3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;

4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

而订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在审判实践中一般被视为预付款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”由此可见,订金不具备定金性质,从法律上来讲,即使订金给付方违约,收受方也应予以退还。

二、订金与定金的区别

1、从行为性质来看。根据《担保法》的有关规定,定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式,首要作用是担保合同的履行;定金还有证明合同成立的作用。

预付款是一种支付手段,其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用,也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约,只须返还所收款项,而无须双倍返还。此外,法律对预付款的使用有严格规定,当事人不得任意在合同往来中预付款项,而对定金则无此限制。

2、法律后果。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。而定金则是可以双倍返还的。


文章来源: 广州专利被告律师
律师: 孙大勇 [深圳]
北京大成(深圳)律师事务所
电话:0755-26224080
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