上海民商事案件纠纷律师--陈立家

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合同约定定金有数额限制吗?建设工程合同无约定逾期竣工的违约金怎么办?

2019年7月29日  上海民商事案件纠纷律师   http://www.shmsslaw.com/

  陈立家律师上海民商事案件纠纷律师,现执业于上海柏年律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

合同约定定金有数额限制吗?

  双方当事人签订合同时,为做担保,可以在合同中约定定金条款,比如在买卖合同中约定定金。不过,因为合同约定违约金等有一定的数额限制,所以在合同中约定定金时也会有所限制,特别是数额限制。


  首先,合同约定定金时,具体数额由合同双方当事人约定。


  其次,双方自主约定定金时,不得超过主合同标的额的20%。


  一旦约定的定金数额超过20%,将会做以下的处理:


  1、超过主合同标的额的20%部分属于违法,只能按20%收取。并且,同约定超过20%的比例的,也是按照20%收取。


  若是对方主张超过20%部分,被主张的一方遭受损害的,可以及时去法院主张超过部分无效。


  2、定金超过20%部分合同无效,但是这里不影响其他部分效力,所以其他部分仍然有效。


  最后,约定定金时,双方必须以书面形式签订。


  所以,合同双方口头约定定金时,将直接影响定金条款的法律效力。


  另外,双方在合同中约定定金后,定金只能作为预付款的一部分,即只能抵充货款。若是一方违约,另一方不能将定金作为违约金使用。


  不过,若是在签订合同时约定定金,但是双方只做了口头约定,难以确定定金条款时,或者一方不承认的,可以在必要时去法院起诉处理,并且涉及的定金较多,或者有其他特殊情况的,也可以积极找个专业律师介入。



建设工程合同无约定逾期竣工的违约金怎么办?

  一般我们在拟定合同的时候,都会双方协商后约定违约责任,但是有时候也会出现违约责任约定不明确,甚至可能出于信任等原因未约定逾期交付违约责任的情况。在后期出现违约情况时,便不知道如何处理,特别是在建筑工程合同中,承包人拖延交付工程的情况较为常见,给发包人的利益造成巨大损失,带来许多麻烦。


  如果建筑工程合同中无约定逾期竣工的违约金,因为承包人的原因造成逾期竣工,那么可以按照以下方法来解决:


  1、可以与承包人协商解决,包括交付时间、逾期交付的违约金、给发包人造成的损失等。


  2、发包人对承包人造成的逾期竣工的违约行为可以主张解除合同。


  承包人具有下列情形之一,发包人请求解除建设工程施工合同的,应予支持:


  明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的;


  合同约定的期限内没有完工,且在发包人催告的合理期限内仍未完工的;


  已经完成的建设工程质量不合格,并拒绝修复的;


  将承包的建设工程非法转包、违法分包的。


  因此,发包人可以主张解除合同,解除合同后对于已经完成的工程可以按照以下方法处理:


  已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款;


  已经完成的建设工程质量不合格的,建设工程施工合同无效。


  3、要求承包方承担违约赔偿责任。


  因一方违约导致合同解除的,违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。只是损失计算的标准实践较难掌握,处理时可以由当事人自行举证证明损失的大小,也可以要求按利息计算。其中,三种具体的处理利息起算标准:


  建设工程已实际交付的,为交付之日;


  建设工程没有交付的,为提交竣工结算文件之日;


  建设工程未交付,工程价款也未结算的,为当事人起诉之日。


  建筑工程合同不同于一般合同,其涉及的金额较大,涉及的人员也比较多,如果不能妥善处理,可能会造成较大的损失。因此,若没有约定逾期竣工的违约金,又难以协商,可以咨询相关专业律师,维护自己的权益。